Grundstück

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1. Einleitung
2. Grundstückssuche
3. Neubaugebiete
4. Baulücken
5. Randgrundstücke
6. Kauf
7. Baulasten
8. Erschließung
9. Bodengutachten

Einleitung

"Buy land, they're not making it anymore." 

Mit diesem oft zitierten Satz von Mark Twain ist eigentlich alles gesagt. Baugrundstücke sind in Deutschland Mangelware. Was wir als blutige Anfänger erst mal lernen mussten: Grundstück ist nicht gleich Baugrundstück. Man sucht dann nach Grundstücken in der Nähe oder im Grünen, findet ein regelrechtes Sahnestück, Preis ist auch okay. Und dann - das Bauchgefühl trügt so gut wie nie - werden einem bei jedem Studieren des Inserats mehr Haken bewusst. Ob Erbpach oder "Freizeitgrundstück" - Fallstricke gibt es genügend. Bevor ihr ein Grundstück kauft, seid euch bitte 100% sicher, dass es sich um ausgewiesenes Bauland handelt.

Grundstückssuche

Wie findet man ein Grundstück? Klar, die einschlägigen Immobilienportale, aber besonders der erweiterte Bekanntenkreis oder lokale Zeitungen können hilfreich sein. Auch wissen unserer Erfahrung nach Bewohner von Neubaugebieten oft, ob und wann in nächster Zeit in der Gemeinde ein neues Neubaugebiet ausgewiesen wird.

Bei uns war es so, dass wir uns für ein Grundstück in Ortsrandlage interessiert haben, welches ein regelrechter Ladenhüter war und immer noch ist, inzwischen dürfte es seit gut 5 Jahren zum Verkauf stehen. Der Grund ist ziemlich simpel: Aufgrund der Geometrie und der Bauvorgaben darf man dort nur ein Gebäude mit 3 oder 4 Metern Breite und 20 Metern Tiefe (von der Straße aus gesehen) bauen. Es ist also ideal geeignet, dort eine Bundeskegelbahn zu errichten - aber nicht für ein freistehendes Einfamilienhaus.

Wir haben also wegen dieses Grundstücks recherchiert und dann einen Tipp bekommen, dass genau gegenüber ein Neubaugebiet ausgewiesen werden soll. So standen wir dann auf der "Schattenliste" der Bank, welche die Grundstücke vertrieben hat, noch bevor sie in die offizielle Vermarktung ging.

Neubaugebiete

Neubaugebiete haben so ihre eigenen Gesetze. Unserer Erfahrung nach sollte man sich das Grundstück im Baugebiet selbst gut auswählen. Das heißt mit einem Kompass (gibt es auch als App) bewaffnet auf das Feld marschieren, wenn möglich, und sich überlegen: Wo steht hier im Sommer die Sonne? Wo geht sie im Sommer oder im Winter auf und unter? Mancher mag es, wenn morgens die Sonne auf die Terrasse scheint, wieder andere wenn sie mittags drauf knallt und andere haben gerne abends noch Sonne. Dann muss man die Nachbargrundstücke betrachten: Wo ist das Baufenster? Was werden die da vermutlich bauen? Die Abendsonne wird dann schnell mal durch eine Gartenbude des Nachbarn ruiniert. Außerdem spielt die Position im Baugebiet selbst eine Rolle. Wir wohnen quasi ganz am Ende des Baugebietes, da ist vermeintlich weniger Verkehr als am Eingang zum Baugebiet. Dafür bekommt man hier aber auch weniger mit und ist etwas "ab vom Schuss".

Baulücken

Baulücken haben den Vorteil, dass man in eine gewachsene Wohngegend zieht, wo es oft schon alles gibt: Bäume und solche Dinge. Ein Neubaugebiet ist dagegen oft jahrelang erst mal eine Schlamm-Wüste. Wir haben uns mal für eine Baulücke interessiert, uns letztlich jedoch dagegen entschieden. Im Neubaugebiet sind alle neu und es wohnen viele Familien mit Kindern dort. Die Baulücke dagegen war in einem Neubaugebiet von vor ca. 50 Jahren, hauptsächlich Leute zwischen 70 und 80 Jahren wohnten. Das kann zwar auch nett sein, für die Kinder ist es aber der soziale Tod. Ein weiterer Punkt waren die Stromleitungen (Baulast!), die das Grundstück teilweise überzogen haben und massive Probleme beim Fertighausbau (Autokran) hätten machen können. 

Randgrundstücke

Randgrundstücke sind noch mal etwas besonderes aus unserer Sicht. Da muss man vor allem beachten: Warum wurde hier bisher nicht gebaut? Gibt es evtl. Altlasten? Am Ortsrand werden schon mal gerne Dinge verbuddelt, die lieber nicht ausgegraben werden sollen. Außerdem, insbesondere an Hauptstraßen, droht hier natürlich der "Beschleunigungslärm" von Autos, Motorrädern etc., die am Ende der Siedlung Gas geben.

Kauf

Ist die Entscheidung für den Grundstückskauf gefallen und man hat vom Verkäufer auch den Zuschlag bekommen, geht in der Regel alles recht schnell. Man braucht das Geld (Cash auf dem Konto oder die Finanzierung von der Bank), dann geht es zum Notar. Der Notar rattert in einer unnachahmlichen Art und Weise den Vertrag runter, beide Parteien unterschreiben, das wars. Dann geht das ganze zum Grundbuchamt, es kommen Steuerbescheid und Gebührenbescheid. Erst, wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt ist, gehört einem das Grundstück. Achtung: Ab diesem Zeitpunkt geht auch die mit dem Grundstück verbundene Haftung auf den Käufer, also euch, über.

Baulasten

Unsere Bank wollte eine Bescheinigung, dass das Grundstück frei von Baulasten ist. Baulasten können z.B. Wegerechte sein.

Erschließung

Ein wichtiger Faktor beim Grundstückskauf ist die Erschließung: Bei Neubaugebieten ist diese im wesentlichen schon erledigt, bei Ortsrandlagen oder Alleinlagen kann sie sich als sehr schwierig und kostspielig herausstellen. Außerdem muss unbedingt vorher geklärt sein, ob nachgelagert noch Erschließungskosten zu berappen sind. Es kann durchaus vorkommen, dass ein paar Jahre, nachdem man eingezogen ist, dann die Straße gemacht wird und von der Stadt eine Rechnung im fünfstelligen Bereich hereinflattert. Das ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich geregelt. Unbedingt informieren, damit es keine bösen Überraschungen gibt. 

Bodengutachten

Das Bodengutachten ist dann oft der erste große Schritt auf dem Grundstück. Man hat in gewisser Weise die Katze im Sack gekauft. Es ist äußerst unwahrscheinlich, aber durchaus möglich, dass an der Stelle, wo mal das Traumhaus stand, ein Hohlraum ist oder sonstige Gründe gegen eine Bebauung sprechen oder die Erdarbeiten massiv verteuern.